Apropiación indebida en el sector inmobiliario
I. Regulación.
Artículo 252 del C.P y siguientes.
La reforma del C.P. del 2010 que entró en vigor el 23.12.10 (L.O.5/10 de 22.6), determina que el importe del delito a partir del cual se aplica la pena agravada de 1 a 6 años y multa, es a partir de 50.000 euros: arts. 252 y 250 del C.P.
II. Definiciones y conceptos.
Se castiga la no devolución del dinero entregado para la adquisición de un inmueble cuando se tiene derecho a su devolución por incumplimiento de la otra parte. El autor del delito transforma la posesión del importe recibido legítimamente en retención ilícita al no realizar la devolución.
III. Relación de supuestos castigados: casuística.
a) Delito de apropiación indebida: No devolución de las arras en la compra de inmuebles.
1. Apropiación indebida. La comete el representante de inmobiliaria (administrador social) de empresa intermediación, que recibe dinero de los compradores de vivienda en concepto de arras confirmatorias, cantidad que hace suya el acusado al no llevarse a cabo la venta, por retirar el vendedor su oferta de venta.
Siendo las arras propiedad de la parte compradora (al incumplir la vendedora), su no devolución se incluye en el ámbito de la apropiación indebida.
El derecho a cobrar posible honorarios por el intermediario de la parte vendedora, es una cuestión totalmente ajena de los terceros compradores que no son culpable del incumplimiento.
Se acuerda la responsabilidad civil subsidiaria de la empresa inmobiliaria de la que era administradora la condenada.
Sentencia del T.S. de 10.2. 05 y la sentencia de la A.P. de Madrid de 1.10. 03
2. Apropiación indebida: No devolución de las arras.
Cometen el delito al negarse los propietarios de la inmobiliaria a devolver el dinero recibido en concepto de arras. La causa de no comprar los compradores fue que la inmobiliaria no pudo obtener la hipoteca ofrecida a los mismos.
Sentencia del T.S. de 21.4. 1999
Incluso esta sentencia no da eficacia para evitar la comisión del delito a la cláusula siguiente, que introdujeron los intermediarios en el contrato de arras “eximían de cualquier responsabilidad a la sociedad de mediación para el caso de no conseguirse tal financiación”.
3. Apropiación indebida. No devolución de las arras.
Agente de la Propiedad Inmobiliaria que pactaba en las notas de encargo de venta una comisión entorno a las 300.000 ptas. a satisfacer por el vendedor y que exigía a los compradores en concepto de señal o arras, poniendo formalmente el acusado dicha cantidad a disposición del vendedor, pero que retenía e ingresaba en su patrimonio cualquiera que fuese el resultado de la mediación, incluso cuando era por causa imputable a los vendedores, no devolviendo la señal o arras a los compradores ni entregándola a los vendedores.
Sentencia del T.S. de 18.10. 1996
4. Apropiación indebida. No devolución de entregas de dinero como señal o parte del precio o para gestión de préstamos hipotecarios, no realiza gestión alguna o fustrada la operación de compra no devuelve importe alguno a las personas que lo entregaron, destinándolo para sus fines privados.
Sentencia del T.S. de 16.10. 07
b) Apropiación indebida por promotores o constructores de cantidades recibidas por compradores.
1. Apropiación indebida. La amplia formula utilizada por el art. 252 del C.P., permite incluir los supuestos de entrega anticipada por los compradores a los promotores y constructores, con el destino específico de construir viviendas.
Existe el delito cuando el promotor o constructor dispone ilegítimamente de las cantidades que ha recibido con un destino específico y abusando de la tenencia material de las mismas y de la confianza en el depositada, las desvía del destino legal pactado, las desvía a otros fines diferentes.
En los supuestos de no entregar las garantías necesarias para responder de la devolución del dinero recibido evidencian con mayor claridad el ánimo apropiatório.
Sentencia del T.S. de 17.7. 98
Sentencia del T.S. de 27.11. 98
c) Apropiación indebida por incumplimiento de pactos entre vendedor y comprador
1. Venta de inmueble: Se comete el delito cuando el vendedor se queda con el precio de venta de una nave, sin repartir su precio con su socio.
Sentencia de 8.2. 2008
2. Recibir dinero los vendedores del inmueble para cancelar las cargas, quedándose el dinero sin realizar la cancelación.
Sentencia del T.S. del 21.11.2007
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Incluso la Sentencia del T.S. de 21.4.1999, no da eficacia para evitar el delito mencionado, la existencia de una cláusula que exime de responsabilidad al mediador, cuando el vendedor es el responsable de no poderse consumar la compraventa.
También se comete este delito cuando la inmobiliaria hace suyo el dinero recibido en concepto de arras y la compraventa no se puede realizar al retirar el vendedor la oferta.
Como se intuye la inmobiliaria no puede utilizar el dinero recibido en concepto de arras, para cobrar los honorarios pactos a la parte vendedora.
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